长租公寓资金断裂:租客“被贷款”模式该不该存在

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本文首发于总第879期《中国新闻周刊》

昊园恒业北京总部被砸的消息,令亲戚亲戚朋友 一夜难寐。

在朝阳区财满街8号楼里,北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称“昊园恒业”)设立的北京总部共有三层办公点。

自10月末以来,这栋楼里几乎每天一定会聚集一批前来讨账的人。

11月现在现在始于,围绕昊园恒业的矛盾集中爆发。

在租客中,有的称每月按时交付房租却被中介或房东赶出住所,有的称退租后并未收到取消 押金和剩余租金,且贷款和征信仍有大间题。而房东则表示,中介并未如期交付房租。

此外,现场都在前来讨薪的员工表示,公司意味着着1个 月这样发工资。

为集中维权力量,维权的亲戚亲戚朋友 组建起多个QQ群和微信群,用于实时交流信息。

11月初,随着昊园恒业的要素业务员失联,租金取消 延期,关于“昊园垮了、老板跑了”的猜测被传得沸沸扬扬。

11月13日,而且 讨薪未果的员工索性前往昊园恒业的财满街总部,带头砸了办公楼。现场,桌椅和饮水机乱倒一地,各种客户信息表、资料单四处散落,大家试图在其中寻找办理退租业务的表单,都在人顺带捎走了办公区里的笔、文件袋、抱枕等小物件。

《中国新闻周刊》从租客群体中了解到,而且 而且办理签约的业务员意味着着跳槽联系不上,昊园恒业在北京有多家门店意味着着停业。租客面临房子住不了、房租退不了、贷款没结清、征信受影响等大间题,而当下却投诉无门。

同時 ,在投诉维权的声浪中,意味着着元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司(以下简称“元宝亿家”)作为一家网络分期贷款服务平台,为昊园恒业和金融机构合作土办法租房分期贷款业务提供服务,换成元宝亿家在租房分期贷款业务上合作土办法的金融机构之一为晋商消费金融有限公司(简称“晋商消费金融”),也都成了受质疑的对象。

《中国新闻周刊》从多方求证发现,引发昊园恒业一系列经营风险的直接意味着着是资金链断裂。但在租客指控的骗贷、高杠杆扩张、企业勾结等焦点大间题上,各方也给出了不同的说法。

在政策风口的推动下,长租公寓成为房企转型的突破口之一。

今年以来现在现在始于疯狂跑马圈地。但令人担忧的是,租金倒挂、房屋空置和资金期限错配、挪用等违规操作引发了长租公寓企业持续暴雷。其中,北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂而且典型样本。

各执一词

对昊园恒业的质疑和声讨,大多围绕着租金贷展开。而最受关注的,则是租客指控昊园恒业在签订租房合同時 使用欺诈手段,并联合元宝亿家和晋商消费金融进行“骗贷”,使租客在不知情的情况汇报下“被贷款”。

一名租客刘寒向《中国新闻周刊》讲述了另一方“被骗贷”的经过。

2017年10月,刘寒与昊园恒业签订租房合同,租期一年。刘寒称,业务员告知他还需用选取房租月付,下载1个 APP,每个月通过APP按时还款即可。

刘寒回忆,业务员自始至终这样提及“贷款”二字,并引导另一方录制了1个 视频确认,需用“眨眨眼点点头”,但他“记不清视频的具体内容了”。刘寒表示,业务员操作加快时延,另一方都在知道按了哪些,是在不知情的情况汇报下被“骗贷”的。

而《中国新闻周刊》注意到,刘寒曾在租户微信群中发消息称,“就算你但是 就知道是贷款,起诉的但是 也要说另一方是不知情的情况汇报下被贷款,不然你就别起诉了,老老实实还吧。”

而在《中国新闻周刊》问及这样说的意味着着时,刘寒则表示“不知道那个视频是贷款,被骗着录的”。

对此,元宝亿家向《中国新闻周刊》出示了一份从客户资料中调取的真实确认视频。

视频显示,语音问答在开头即陈述“亲戚亲戚朋友 收到一份您的房租分期贷款申请,现在向您了解几次大间题”。而申请人需用正面面对摄像头,并陆续确认回答另一方信息、工作单位、房租金额、租住地址等大间题。

其中,有1个 大间题为“请问这笔房租分期贷款是您另一方另一方申请,并另一方使用的吗?”而申请人需用回答“是的”。

最后,语音问答告知“逾期还款意味着着影响到您的央行征信记录”。

元宝亿家的一位工作人员告诉《中国新闻周刊》,所有贷款申请的视频面签都需用申请人主动逐一回答大间题,这样“眨眼点头”就完成的视频。

所有申请视频会由后台人工逐一审核,意味着着趋于稳定有杂音、不清晰、不主动的异常情况汇报,申请将不被通过。

从数据上看,元宝亿家对租房分期贷款的审核通过率在100%~90%,晋商消费金融的通过率在100%~70%。

“签约中需用录视频面签,签约一定会电话确认,此外,贷款发放、贷款结清,每个月的还款提醒、扣款通知、逾期催收等时间节点,元宝亿家和放贷金融机构一定会发送短信到注册手机号码上。”该工作人员说。

“在法律层面上,合作土办法金融机构的贷款合同是有效趋于稳定的,贷款流程是完整篇 的,告知义务做得很到位了。”元宝亿家的一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时表示。

然而而且 租客投诉时,暂且承认另一方知悉贷款,且拒绝对录音及视频作出解释。

另一位负责管理微信群的租客杨扬告诉《中国新闻周刊》,她在签合同時 知道这是一笔贷款,但暂且知道贷款方和贷款去向。此外,她还发现每个月房租划扣的时间不同,收款账户而且同。

对此,元宝亿家方面解释,其租房分期贷款业务有多家合作土办法机构,贷款申请提交上来但是 才分流到各家金融机构,届时才选取具体贷款方。而贷款方一般使用第三方支付公司进行扣款,每次扣款使用的第三方支付公司意味着着不同,会意味着着在客户账户显示的扣款方不同。

关于贷款既不给到房东,又不给到租客另一方的大间题,相关从业人士则在接受《中国新闻周刊》采访时解释,意味着着租金贷基本趋于稳定于分租场景中,中介公司与房东发表声明合同承租整套房屋,中介公司与分租的客户分别发表声明出租合同,按照受托支付原则贷款需用支付给交易对手方中介公司。

此外,而且 维权的租客表示,元宝亿家和晋商消费金融伪造了一份印有租客人名章的电子版贷款合同,而亲戚亲戚朋友 表示暂且知晓这份合同的趋于稳定,既无签字也无盖章操作。有都看合同的租客表示,合同上甚至这样公司的公章。

关于“伪造合同”,根据晋商消费金融向《中国新闻周刊》展示的合同显示,合同采用的是电子签名模式生成,签名的时间戳与客户申请时间一致。不可不都能不能极个别客户因手机功能限制,无法浏览电子公章,从而引起误会。

浑水摸鱼

危机爆发后,昊园恒业接连老要出现拖延、关店、失联等情况汇报。在投诉客户越多的关头,昊园恒业并未给出令人信服的承诺和处理时间。

双方都焦头烂额的困境下,严重的信息不对称催生了更加混乱的局面。

“100元一张退租条,解绑元宝解贷款!”租户微信群中,大家发出了而且的信息。群主杨扬认定这是两根诈骗信息,并表示已有租客上当,以100~100元不等的价格从个别业务员手里拿到了“退租条”,但退租毫无进展。

被炒作的“退租条”即是租客退租需用用的一张“退租交接表”。而按照流程,选取退租的租客需用向中介昊园恒业办理退租手续,确认退租并拿到“退租交接表”,同時 昊园恒业工作人员在后台向元宝亿家上传数据,将客户情况汇报由“还款中”改为“退租中”,并在完成退租后改为“已退租”,由昊园恒业通过元宝亿家向晋商消费金融退款并结清贷款,晋商消费金融出具结清证明,这才算完成整个退租流程。

昊园恒业的一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时表示,通过私下买卖拿到的“退租条”无效。

一意味着着贩售者意味着着已都在昊园恒业的员工,私刻了公章进行诈骗,属另一方行为;

二意味着着这样公司正规人员的后台操作,租客的信息变动就无法提交到贷款平台,无法发挥效用。“对于哪些异常退租客户,亲戚亲戚朋友 顶端仍然会一一进行核实。”该负责人说。

“哪些业务员而且趁火打劫。”杨扬评价,昊园恒业在危机处理上显得敷衍而被动,加之基层业务员多发欺诈行为,致使租客对昊园的信任完整篇 崩塌。“总有而且 浑水摸鱼的人想趁乱骗钱。”

但浑水摸鱼的嫌疑同样趋于稳定于租客群体中。

租户志愿者表示,最近微信群里大家声称另一方有元宝亿家的内部内部结构渠道更改租客情况汇报,统统正常居住的租客也将平台情况汇报改成了“退租中”。

昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》,骚乱之下,而且 而且正常居住的租客也现在现在始于拒绝缴纳租金。“既不退租,而且交租,还希望借助而且 手段解绑贷款。”

“真正趋于稳定大间题的人就一要素,大多数都在跟着起哄的。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》表示了无奈,使用租金贷的客户在整体客户中实际所占比重不可不都能不能20%,但在恐慌情绪的裹挟下,絮状正常情况汇报的租客也跟着不再缴纳租金,正常租金流入失常,这也加剧了资金紧张的大间题。

与此同時 ,还大家在租客群体中贩卖伪造的结清证明。

受访人员透露,大家复刻证明上的电子章伪造证明,在租客中以100元一份的价格进行贩卖,诱导租客用假证明去元宝亿家要求解绑贷款。

在元宝亿家工作人员向《中国新闻周刊》展示的一份伪造结清证明中,清晰可见章印边缘有毛刺感,且章印轮廓不圆润,有明显的P图痕迹。

此外,统统租客表示在征信大间题上,元宝亿家和晋商消费金融两家给出的说法而且同。

租客高波曾带领一批租客前往元宝亿家确认征信大间题,却在后续与晋商消费金融方面的电话沟通中得到了截然不同的答复。

高波告诉《中国新闻周刊》,元宝亿家方面给出的说法是所有“退租中”和“已退租”的客户都在再需用偿还贷款,由昊园恒业一己偿还,且不上报这期间征信记录。

而在向晋商消费金融方面的电话求证中,得到的答复却是“情况汇报为退租中的客户若未按时还款,将正常上报征信逾期。”

此外,前述昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》,其接待的退租客户中还趋于稳定索取多倍押金的情况汇报,对押金中扣除水电费和家具损害费的做法也非常有意见。而且,昊园恒业在今年7月取消 了押金,“给租户和亲戚亲戚朋友 都省事儿。”

这样赢家

危机发酵中,日渐对立的局面加剧了互相猜忌的不信任情绪。在这场多方卷入的漩涡里,这样谁能独善其身。

对于昊园恒业老要出现的一系列情况汇报,“中介跑了”的论调成了受害群众的共识。口口相传之下,租户们恐慌与愤怒的情绪被点燃,亲戚亲戚朋友 现在现在始于抱团取暖,希望通过集体的力量实现维权。

与此同時 ,而且 租客坚持不认可租金贷的有效性,坚持认为元宝亿家和晋商消费金融联合骗贷,决定将三方同時 告上法庭。

与晋商消费金融进行了多次交涉的群主杨扬认为,这次事件中最大的受害方是晋商消费金融和客户。“晋商消费金融损失了放贷资金,形成大面积坏账。客户们损失了房屋租金,居住难安。”

而和元宝亿家保持联系的租客高波则认为,元宝亿家作为贷款平台,被夹在中介和金融机构顶端,既损失重大又背负骂名,在此次事件中亦是受害方。

“投入了这样大精力才建立起来的公司,亲戚亲戚朋友 另一方而且想都看它垮掉。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》直言,“昊园恒业死了,对亲戚亲戚朋友 都没好处。”

这位负责人承认,昊园恒业此次危机的根本意味着着,在于扩张时期的公司管理能力这样跟上。

从2016年成立至今两年间,高速奔跑的昊园恒业并购了大约52家中小中介公司。关于收购的意味着着,昊园恒业负责人表示,当时正值行业肃清阶段,意味着着拆违建、打隔断,而且 中小中介公司生存困难,彼时正值壮大期的昊园便接下了哪些摊子。另一方面,该负责人也坦言,“做这行,谁你可不都能不能另一方能做大点儿?”

一位维权中的房东透露,昊园恒业出事后,有蛋壳公寓的业务员打电话询问收房事宜。“跟跟我说意味着着昊园倒闭了,亲戚亲戚朋友 还需用收房。”

“这次危机而且不不闹这样大,但中后期老要出现的而且 煽动起哄的人加剧了事态的恶化。”前述昊园恒业负责人表示,不排除有行业恶性竞争的意味着着性。

对此,链家研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时表示,长租公寓涉及普通群众最基本的居住需求,所有的收购和运营都在慎重。

在收购时期,运营商要衡量自身的资金实力和运营能力,规划好收购后咋样兼并运营,有有助于将亏损项目扭亏为盈。“在决定是否收购时不可不都能不能为了挽回1个 小风险,搭上整个公司,不做好风险隔离意味着着造成更大的风险。”

根据天眼查显示,近两年的扩张阶段中,昊园恒业有7条来自信用中国的行政处罚记录,3次被列入失信人名单。

伴随着多条风险预警,昊园恒业依然有有助于获得大笔资金助力维持高速扩张,关于昊园恒业勾结元宝亿家和晋商消费金融进行高杠杆扩张的猜测在坊间流传开来,外界对晋商消费金融的风控能力也提出了质疑。

据了解,昊园恒业从2017年下多日 现在现在始于加速扩张,单从扩张时延上看大间题不大。但在收购整合的过程中,房源改造工程过重和淡季空置率上升直接崩紧了资金链。

其一,絮状的隔断间拆除改造工作飞快加重了其运营负担,在清查出租屋隔断间的规定下,昊园恒业共有1000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元。

其二,意味着着收房越多换成之下多日 迎来租房的行业淡季,昊园恒业的空置房源达7000多间,资金压力进一步加大。

“企业扩张的前提一定是根基扎稳,意味着着经营能力还这样迭代完善,就依赖金融工具规模化扩张,脱离实体的金融必然造成泡沫。”链家研究院院长杨现领认为,昊园恒业此次爆雷的根本意味着着就在于运营期间的规模扩张策略过于激进。

在这样合理控制杠杆时延的情况汇报下,运营不善意味着着空置率上升,资金难以衔接周转引发循环的链条断裂。“泡沫从内部内部结构戳破的但是 ,相关的主体一定会受损。”

“没跑,而且想跑”

危急关头,多次老要出现门店关闭、员工失联,昊园恒业的真实经营情况汇报成了最大的大间题。

“亲戚亲戚朋友 嘴笨 遇到了资金困难,但亲戚亲戚朋友 没跑,也根本你可不都能不能跑。”昊园恒业一位主要负责人在接受《中国新闻周刊》采访时直言,“目前意味着着有三分之一的员工离职,但多为基层业务员。中层基本都在,高层都在积极找资金。”

资金链断裂的影响是从内部内部结构员工波及内部内部结构客户,并飞快形成恶性运作循环。昊园恒业负责人告诉《中国新闻周刊》,这次危机的影响链还需用大致描述为“发没哟工资—员工罢工—无人催收—房租收不上来—房东收不可不都能不能租金—房东撵房客”。

发酵过程中,意味着着信任崩塌,资金流转陷入停滞,加快时延就会引发更大的信任危机和资金危机。

“此前爆雷的鼎家、寓见等多家中介而且而且倒下的。”相关受访人士表示,房屋租赁中介是1个 现金流转非常快的行业,也正因这样,其现金流也非常脆弱,一旦没钱就会飞快陷入死循环。

事实上,昊园恒业在今年8月份就已陷入危机。8月22日,北京市住建委会同北京市公安局、工商局、非紧急救助服务中心等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日共接到投诉举报52条,住建委通过查实将23家趋于稳定违法违规大间题的中介机构予以公开曝光,昊园恒业位列第一。

一时间,昊园恒业面临客户质疑和资金流失的双重风险。从8月份危机老要出现至今,昊园恒业已差越多硬撑了1个 月。

“淡季加剧了现金流紧张,金融机构也在同時 停止合作土办法,两重打击直接意味着着了资金链断裂。”受访人士告诉《中国新闻周刊》,在房屋租赁行业中,趋于稳定明显的淡季和旺季。

中介公司在淡季的现金流更加紧绷,甚至需用额外周转来保证流动性。然而,在8月份关于长租行业的风险曝光后,多家金融机构停止了与中介公司的业务合作土办法。抽贷情况汇报老要趋于稳定,使得本就进入淡季的中介公司措手不及,资金危机一触即发。

眼下,被拖欠房租和押金的投诉客户越多,而昊园恒业的退款承诺一再拖延兑现。租户们对于昊园恒业是否有意愿、有能力处理大间题表示怀疑。

“公司在前期意味着着有巨大的投入,无论咋样而且希望它死掉。”前述昊园恒业负责人向《中国新闻周刊》坦言,“另一方面,亲戚亲戚朋友 而且想而且引起社会大间题。作为北京的一家大型中介,该担的社会责任还是需用担的。于公于私,都希望公司能活下去。”

该负责人向《中国新闻周刊》表示,到11月底,昊园恒业在北京的所有门店一定会正常营业,正常接待办理退租等业务,财满街总部也将在埋点恢复后投入运营。

租金贷该不该趋于稳定?

眼下,长租领域的租金贷风险频发,亲戚亲戚朋友 将矛头对准了租金贷你什儿 业务模式。而在现实情况汇报中,租金贷确有其适用场景,但更需用监管逐步走向完善。

自2015年年底中央经济工作会议提出“租购并举”的住房制度改革方向以来,租房领域呈现出蓬勃发展的态势。其中,长租公寓因有效地处理了房东、租客的信息不对称,提供规模化、标准化的租赁服务,得到了市场的广泛认可。而作为你什儿 帮助年轻客户群体处理租房资金需求的金融工具,房租分期贷款业务也在长租公寓中普遍开展起来。

多名租客向《中国新闻周刊》表示,无论是否知道贷款的趋于稳定,选取月付都在出于缓解经济压力的考虑,你可不都能不能采用分期月付的形式,而且这样预料到肩头的贷款风险。

链家研究院院长杨现领也肯定了租金贷的市场需求。他同時 指出,在实际使用中,租金贷也为长租公寓企业提供了资金来源,意味着着不够流程管控的土办法,要素企业将其作为规模化扩张的资金来源,若老要出现激进的扩张策略和较低的运营时延,极易意味着着资金链断裂的趋于稳定,引发爆雷风险。

在租购并举的大趋势下,监管层对合规租金贷并未表达一刀切的禁令态度。

今年9月,上海市住建委等五部门联合埋点了《关于进一步规范本市代理经租企业及另一方“租金贷”相关业务的通知》,明确开展另一方“租金贷”业务应当具备的条件,并提出强化行业自律,要求相关行业组织制订统一的行业标准;

10月,浙江省发布《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于有有助于于长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》,要求严格规范 “租金贷”业务,确保承租人作为金融消费者的知情权。

从政策规定来看,全国各地对租金贷的治理态度不同。如深圳、西安、重庆等地,对租金贷进行了较为严厉的禁止规定,而山东、山西、广州等地则强调租金贷不可不都能不能在确保客户知情权、金融机构资质、中介资质与合法流程的前提下开展。

“除了中介和客户,金融机构和贷款平台也需用对租金贷业务提高警惕。”链家研究院院长杨现领指出,金融市场需用加强信用体系建设,将更多的民间金融及类金融机构囊括到信用体系中,使提供资金的金融机构监控企业的资金流向。

“平台正在完善资金监管系统,用于租金贷的流向管控。”元宝亿家负责人向《中国新闻周刊》表示,今一定会将租金贷的全额贷款以授信形式受限制地存放上客户的另一方账户中,每1个 支付节点都需用客户授权支付。“而且一来,中介就不可不都能不能再像而且那样一次性拿走一年的贷款金额了,进一步提高资金安全性。”

“长租公寓企业应以爆雷事件为戒,处理重蹈覆辙。同時 ,企业的租金贷客户比例应控制在20%~100%,处理大面积的流动风险。”

链家研究院院长杨现领告诉《中国新闻周刊》,金融对长租公寓的前期发展具有孵化作用。尊重市场发展规律,不可不都能不能意味着着行业在正向发展的过程中老要出现大间题而否定其作用,应理性看待,处理大间题。

(应受访者要求,文中刘寒、高波、杨扬均为化名)